Die Immobilienvermietung bezeichnet einen Vertrag, durch den ein Eigentümer eine Wohnung einem Mieter gegen eine Miete zur Verfügung stellt. Dieser rechtliche Rahmen basiert auf dem Mietvertrag, einem Dokument, das die Rechte und Pflichten jeder Partei festlegt. Die Mechanismen des Mietvertrags, der Mietanpassung und der finanziellen Sicherheiten zu verstehen, hilft, die meisten Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern zu vermeiden.
Mietanpassungsklausel und IRL: der Mechanismus, den der Mietvertrag vorsehen muss
Die jährliche Mietanpassung ist nicht automatisch. Damit ein Vermieter den Betrag jedes Jahr erhöhen kann, muss die Anpassungsklausel den IRL (Index der Referenzmieten) direkt im Mietvertrag erwähnen. Ohne diese schriftliche Erwähnung kann keine Erhöhung rechtlich angewendet werden.
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Der IRL wird vierteljährlich veröffentlicht. Der Vermieter wählt ein im Mietvertrag angegebenes Referenzquartal aus und berechnet die neue Miete, indem er die Veränderung des Index anwendet. Der Vergleich des letzten veröffentlichten IRL mit dem des gleichen Quartals des Vorjahres ergibt den anwendbaren Erhöhungsbetrag.
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Eine häufige Falle: Einige Vermieter vergessen, die Klausel fristgerecht zu aktivieren. Die Anpassung kann nur einmal im Jahr zum Jahrestag des Mietvertrags beantragt werden. Nach Ablauf dieser Frist verfällt das Recht auf Anpassung für das laufende Jahr.
Obligatorische Mietversicherung: Haftpflicht und Kündigungsklausel
Der Mieter muss eine Versicherung abschließen, die die Mietrisiken abdeckt: Feuer, Explosion, Wasserschaden. Diese Verpflichtung ist keine Empfehlung. Das Fehlen einer Versicherungsbescheinigung kann die im Mietvertrag vorgesehene Kündigungsklausel auslösen, was konkret die Beendigung des Vertrags bedeutet.
Der Vermieter hat das Recht, die Bescheinigung jedes Jahr zum Zeitpunkt der Verlängerung der Police zu verlangen. In der Praxis vernachlässigen viele Eigentümer diese Überprüfung, was sie eines Schutzmechanismus im Schadensfall beraubt.
Was die Haftpflichtversicherung für Mieter abdeckt
- Die Schäden, die durch ein Feuer, für das der Mieter verantwortlich ist, an der Wohnung entstehen, einschließlich der Schäden an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes
- Die Wasserschäden, die von der gemieteten Wohnung in die Nachbarwohnungen oder die gemeinschaftlichen Teile fließen
- Die Explosionen, die mit den Einrichtungen der Wohnung (Heizung, Gasleitung) verbunden sind
Eine Wohngebäudeversicherung geht über dieses minimale Fundament hinaus, indem sie auch Diebstahl, Glasbruch und Naturkatastrophen abdeckt, aber nur die Mietrisikoversicherung ist gesetzlich vorgeschrieben.
Obligatorische Anlagen des Mietvertrags
Ein Mietvertrag beschränkt sich nicht auf die von beiden Parteien unterzeichneten Seiten. Mehrere Dokumente müssen beigefügt werden, damit der Mietvertrag konform ist. Das Übergabeprotokoll und die Informationsbroschüre werden als eigenständige Anlagen behandelt, ebenso wie das technische Diagnose-Dossier.
Dokumente, die dem Mietvertrag beigefügt sind
- Das technische Diagnose-Dossier (DDT), das den Energieausweis, die Bleidiagnose für alte Wohnungen und den Zustand der natürlichen und technologischen Risiken umfasst
- Das Übergabeprotokoll, das von beiden Parteien unterzeichnet und als Referenz für den Auszug des Mieters dient
- Die Informationsbroschüre über die Rechte und Pflichten der Parteien, deren Inhalt durch Verordnung festgelegt ist
- Die Bürgschaftserklärung, wenn ein Bürge für den Mieter bürgt
Das Fehlen eines dieser Dokumente kann die Position des Vermieters im Streitfall schwächen. Ein unvollständiges Übergabeprotokoll erschwert beispielsweise die Einbehaltung der Kaution für festgestellte Schäden beim Auszug.
Änderung des Mietvertrags nach der Unterzeichnung
Nach der Unterzeichnung des Mietvertrags darf keine Änderung ohne schriftlichen Zusatzvertrag erfolgen, der von beiden Parteien akzeptiert wird. Dieser Punkt betrifft gängige Situationen: Hinzufügen eines Mitbewohners, Entfernen eines Namens nach einer Trennung, Änderung der Mietdauer oder Anpassung der Vorauszahlungen.
Der Zusatzvertrag hat die Form eines ergänzenden Dokuments zum ursprünglichen Mietvertrag. Er muss datiert, von Vermieter und Mieter unterzeichnet sein und die geänderte Klausel sowie deren neue Formulierung angeben. Ein einfacher Austausch von E-Mails reicht nicht aus, um eine Änderung rechtlich zu validieren.
Häufiger Fall der Wohngemeinschaft
Wenn ein Mitbewohner die Wohnung verlässt, bleibt sein Name im Mietvertrag (und solidarisch für die Miete, wenn eine Solidaritätsklausel besteht) solange, bis ein Zusatzvertrag ihn davon befreit. Der physische Auszug bedeutet keine Kündigung. Der ausziehende Mitbewohner muss formgerecht kündigen, und der Vermieter kann verlangen, dass der verbleibende Mieter ausreichende Einkünfte nachweist, um die Miete alleine zu tragen.
Diese vertragliche Strenge schützt den Eigentümer vor Mietausfällen, verpflichtet den Mieter jedoch, jede Änderung schriftlich zu formalisierten. Eine datierte Kopie jedes Zusatzvertrags, zusätzlich zum ursprünglichen Mietvertrag, hilft, spätere Streitigkeiten über die tatsächlich vereinbarten Bedingungen zu vermeiden.
Der Mietvertrag bleibt ein lebendiger Vertrag, aber jede Anpassung erfolgt durch eine präzise Formalität. Die Überprüfung der Anwesenheit der IRL-Klausel, die Aktualisierung der Versicherungsbescheinigung und die Archivierung der obligatorischen Anlagen sofort nach der Unterzeichnung sind die drei Reflexe, die die große Mehrheit der mietrechtlichen Streitigkeiten verhindern.