Eine Immobilie im Jahr 2024 zu kaufen, ist nicht dasselbe wie im Jahr 2021. Die Kreditkosten sind gestiegen, die Regeln für das zinsfreie Darlehen haben sich geändert, und die energetische Bewertung hat nun Einfluss auf den Wert von Wohnimmobilien. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, ist es besser zu verstehen, was sich verändert hat und was heute wirklich in einem Dossier zählt.
Energieausweis und energetische Sanierung: der Filter, der den Wert einer Immobilie verändert
Sie haben eine alte Wohnung zu einem guten Preis in einer mittelgroßen Stadt entdeckt. Bevor Sie sich freuen, schauen Sie sich das Energielabel an. Seit 2023 sind Wohnungen der Klasse G schrittweise für die Vermietung verboten. Die Klasse F wird folgen, dann die Klasse E. Diese regulatorische Einschränkung hat direkte Auswirkungen auf den Wiederverkaufsmarkt.
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Eine schlecht bewertete Immobilie im Energieausweis wird deutlich unter dem Preis einer vergleichbaren, gut isolierten Wohnung gehandelt. Für einen Käufer kann dies eine Gelegenheit darstellen, wenn die Kosten für die Renovierungsarbeiten im Rahmen bleiben. Für einen Vermieter führt das Ignorieren des Energieausweises dazu, dass man eine bald unbrauchbare Immobilie kauft.
Konkret wird die energetische Sanierung bereits bei der Besichtigung zu einem Auswahlkriterium, nicht erst nach dem Kauf. Rechnungen für Energie anfordern, die Dämmung des Dachbodens überprüfen, die Art der Verglasung erkennen: Diese Reflexe ermöglichen es, das Renovierungsbudget bereits vor der Abgabe eines Angebots zu schätzen. Die verfügbaren Ressourcen auf der Website www.okamag.fr erläutern diese Parameter für verschiedene Arten von Immobilienprojekten.
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Reform des PTZ 2024: In welche Projekte sollte man seinen Kauf lenken
Das neue zinsfreie Darlehen, das am 1. Januar 2024 in Kraft trat, hat die Landschaft der geförderten Projekte neu gestaltet. Die Unterstützung konzentriert sich nun auf zwei Achsen: den Kauf von Bestandsimmobilien mit Renovierungsbedarf und den Neubau von Mehrfamilienhäusern in angespannten Gebieten. Neubauten von Einfamilienhäusern sind weitgehend von der Regelung ausgeschlossen.
Warum ist dieser Wandel so wichtig? Weil das PTZ oft den Teil der Finanzierung darstellt, der es ermöglicht, einen Erstkauf ohne massive Eigenmittel abzuschließen. Ohne ihn werden einige Projekte am Stadtrand unrealistisch.
Zwei konkrete Szenarien für Erstkäufer
- Kauf einer Wohnung in einer mittelgroßen Stadt, die im DPE mit D oder E eingestuft ist, und Finanzierung der Renovierung mit dem PTZ. Der Kaufpreis ist niedriger, das geförderte Darlehen deckt einen Teil der Arbeiten ab, und die Immobilie gewinnt nach der Renovierung an Wert.
- Umstieg auf eine Neubauwohnung in einem angespannten Gebiet (große Ballungsräume), wo das PTZ für Mehrfamilienhäuser weiterhin zugänglich bleibt. Der Preis pro Quadratmeter ist höher, aber die Energiekosten sind niedrig und der Wiederverkauf ist flüssiger.
- Auf den Neubau eines Einfamilienhauses in einem entspannten Gebiet verzichten, wenn das Budget auf einer geförderten Finanzierung basiert. In diesem Fall funktioniert die Rechnung nicht mehr ohne das PTZ.
Diese Reform drängt Käufer in Richtung Renovierung und städtischer Gebiete. Das ist kein Zufall: Die öffentlichen Behörden versuchen, die Flächenversiegelung zu begrenzen und gleichzeitig den alten Bestand zu rehabilitieren.
Kreditkosten und Regeln des HCSF: Was sich für Kreditnehmer geändert hat
Die Zinssätze sind zwischen Anfang 2022 und Ende 2023 fast vervierfacht. Die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte ist proportional gesunken. Ein Paar, das vor drei Jahren einen komfortablen Betrag leihen konnte, erhält heute für die gleiche Monatsrate einen deutlich reduzierten Betrag.
Der HCSF hat Ende 2023 seine Regeln gelockert, um den Zugang zu Krediten wieder zu öffnen. Die Banken können nun etwas mehr von der Schuldenobergrenze von 35 % und der maximalen Laufzeit von 25 Jahren abweichen, insbesondere für Erstkäufer und Käufe im Neubau. In der Praxis werden Dossiers, die seit zwei Jahren blockiert waren, wieder bearbeitet.
Ein solides Darlehensdossier im Jahr 2024 vorbereiten
Die Lockerung des HCSF bedeutet nicht, dass Banken ohne Prüfung Kredite vergeben. Das Dossier muss einwandfrei sein. Hier sind die entscheidenden Faktoren:
- Ein Eigenkapital, auch bescheiden, das mindestens die Notarkosten deckt. Ohne Eigenkapital lehnen die meisten Institute das Dossier ab.
- Eine saubere Bankführung in den letzten drei Monaten: kein Überziehungskredit, keine laufenden Verbraucherkredite, regelmäßige Einkünfte.
- Ein ausreichendes Lebenshaltungskosten nach der Rückzahlung der Monatsrate. Dieses Kriterium tritt in Kraft, wenn die Schuldenquote nahe der Obergrenze liegt.
- Eine nachgewiesene berufliche Stabilität: unbefristeter Arbeitsvertrag, langjährige Beschäftigung oder Einkünfte aus Selbstständigkeit über zwei bis drei Jahre.
Die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, bleibt der rentabelste Ansatz. Der Unterschied zwischen zwei Angeboten kann mehrere tausend Euro über die Gesamtlaufzeit des Kredits ausmachen.
Preisstabilisierung im Immobilienmarkt: Wo man 2024 Chancen findet
Nach dem kontinuierlichen Anstieg der Jahre 2015-2022 beginnt der Immobilienmarkt eine Korrektur. Dieser Rückgang ist nicht einheitlich. Die großen Metropolen halten sich besser als ländliche Gebiete, und gut angebundene Mittelstädte bieten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.
Ein Kauf im Jahr 2024 wird verhandelt. Verkäufer, die mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens konfrontiert sind, akzeptieren Angebote unter dem angegebenen Preis. Dieser Kontext kommt geduldigen Käufern zugute, die ihr genaues Budget kennen und nicht zögern, ein begründetes Angebot abzugeben.
Vermietungsinvestition: Rentabilität neu berechnen
Mit höheren Kreditkosten reicht die Bruttorentabilität nicht mehr aus, um ein Projekt zu bewerten. Es müssen die tatsächlichen Finanzierungskosten, mögliche Renovierungsarbeiten zur Einhaltung der Energiestandards und die anwendbare Besteuerung berücksichtigt werden. Eine rentable Vermietungsinvestition im Jahr 2024 berücksichtigt den DPE bereits in der Anfangsberechnung.
Strategien, die mit nahezu null Zinssätzen funktionierten, sind nicht mehr tragfähig. Teuer zu kaufen, um moderat zu vermieten und auf langfristige Wertsteigerungen zu setzen, führt über Jahre zu einem negativen Cashflow. Die Bevorzugung von renovierungsbedürftigen Objekten in Städten mit starker Mietnachfrage ermöglicht es, das Projekt bereits in den ersten Jahren auszugleichen.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Käufer, die ihr Dossier im Voraus vorbereiten, die die energetischen Anforderungen in ihre Suche integrieren und bereit sind, ihre geografischen Kriterien zu überdenken. Das Verhandlungsspiel ist geöffnet, setzt jedoch voraus, dass man die neuen Spielregeln beherrscht, bevor man sich auf den Weg macht.