Een onroerend goed kopen in 2024 is niet hetzelfde als in 2021. De kredietrentes zijn gestegen, de regels voor de nulrentelening zijn veranderd, en het energiecertificaat weegt nu op de waarde van woningen. Voordat u iets ondertekent, is het beter om te begrijpen wat er is veranderd en wat echt telt in een dossier vandaag de dag.
DPE en energie renovatie: het filter dat de waarde van een goed verandert
U heeft een oud appartement tegen een goede prijs ontdekt in een middelgrote stad. Voordat u zich verheugt, kijkt u naar het energie-label. Sinds 2023 zijn woningen met een G-classificatie geleidelijk verboden voor verhuur. De F’s volgen, en dan de E’s. Deze regelgeving heeft een direct effect op de verkoopmarkt.
Lees ook : De geheimen voor succes in het bedrijfsleven volgens Success Man: tips en strategieën
Een slecht geclassificeerd goed volgens het DPE wordt aanzienlijk lager onderhandeld dan een goed geïsoleerde woning van gelijke waarde. Voor een koper kan dit een kans zijn als de kosten van de renovatiewerkzaamheden beheersbaar blijven. Voor een verhuurinvestor, het DPE negeren betekent een goed kopen dat binnenkort niet meer bruikbaar is.
Concreet wordt energie renovatie een keuzecriterium vanaf het bezoek, geen onderwerp dat we na de aankoop behandelen. Vraag naar de energiefacturen, controleer de isolatie van de zolder, herken het type glas: deze reflexen stellen u in staat om het renovatiebudget te schatten nog voordat u een bod doet. De beschikbare middelen op de site www.okamag.fr geven deze parameters in detail weer voor verschillende soorten vastgoedprojecten.
Aanrader : Hoe u het beheer en de waardering van uw vermogen in 2024 kunt optimaliseren
Hervorming van de PTZ 2024: naar welke projecten moet men zijn aankoop richten
De nieuwe nulrentelening, die op 1 januari 2024 in werking trad, heeft de kaart van de gesubsidieerde projecten opnieuw getekend. De hulp concentreert zich nu op twee assen: de aankoop van bestaande woningen met renovatiewerkzaamheden en nieuwbouw in collectieve woningen in drukke gebieden. Nieuwe eengezinswoningen zijn grotendeels uitgesloten van het systeem.
Waarom is deze verandering zo belangrijk? Omdat de PTZ vaak het deel van de financiering vertegenwoordigt dat het mogelijk maakt om een eerste aankoop zonder grote eigen inbreng te realiseren. Zonder deze lening worden sommige projecten aan de rand van de stad onrealistisch.
Twee concrete scenario’s voor starters
- Een appartement kopen in een middelgrote stad, geclassificeerd als D of E volgens het DPE, en de renovatie financieren met de PTZ. De aankoopprijs is lager, de gesubsidieerde lening dekt een deel van de werkzaamheden, en het goed wint aan waarde na renovatie.
- Overstappen naar een nieuw appartement in een druk gebied (grote agglomeraties), waar de PTZ toegankelijk blijft voor collectieve woningen. De prijs per vierkante meter is hoger, maar de energiekosten zijn laag en de doorverkoop is soepeler.
- Afzien van de nieuwe eengezinswoning in een ontspannen gebied als het budget afhankelijk is van een gesubsidieerde financiering. De berekening werkt niet meer zonder de PTZ in dit geval.
Deze hervorming duwt kopers naar renovatie en stedelijke gebieden. Dit is geen toeval: de overheid probeert de kunstmatige verharding van de grond te beperken terwijl ze het oude vastgoed herstelt.
Kredietrentes en regels van de HCSF: wat is er veranderd voor leners
De rentevoeten zijn bijna verviervoudigd tussen begin 2022 en eind 2023. De leencapaciteit van huishoudens is evenredig gedaald. Een stel dat drie jaar geleden een comfortabel bedrag kon lenen, krijgt vandaag de dag een aanzienlijk lager bedrag voor dezelfde maandlasten.
De HCSF heeft zijn regels eind 2023 versoepeld om de toegang tot krediet opnieuw te openen. Banken kunnen nu iets meer afwijken van de schuldenplafond van 35% en de maximale duur van 25 jaar, met name voor starters en aankopen in nieuwbouw. In de praktijk worden dossiers die twee jaar vastzaten, weer doorgegeven.
Een solide leningdossier voorbereiden in 2024
De versoepeling van de HCSF betekent niet dat banken lenen zonder te kijken. Het dossier moet onberispelijk zijn. Dit zijn de punten die het verschil maken:
- Een eigen inbreng, hoe bescheiden ook, die minimaal de notariskosten dekt. Zonder eigen inbreng weigeren de meeste instellingen het dossier.
- Een schone bankrekening over de laatste drie maanden: geen rood, geen lopende consumptiekredieten, regelmatige inkomsten.
- Een voldoende levensonderhoud na terugbetaling van de maandlasten. Dit criterium neemt het over wanneer de schuldenlast dicht bij het plafond komt.
- Een aangetoonde professionele stabiliteit: een vast contract, anciënniteit in de functie, of zelfstandige inkomsten over twee tot drie boekjaren.
Het vergelijken van aanbiedingen van verschillende banken blijft de meest rendabele aanpak. Het verschil tussen twee voorstellen kan duizenden euro’s vertegenwoordigen over de totale looptijd van de lening.
Stabilisatie van vastgoedprijzen: waar kansen te vinden in 2024
Na de voortdurende stijging van de jaren 2015-2022, begint de vastgoedmarkt een correctie. Deze daling is niet uniform. Grote metropolen weerstaan beter dan landelijke gebieden, en goed verbonden middelgrote steden bieden de beste prijs-levenskwaliteitverhoudingen.
Een aankoop in 2024 wordt onderhandeld. Verkopers, geconfronteerd met een daling van het aantal transacties, accepteren biedingen onder de weergegeven prijs. Deze context komt ten goede aan geduldige kopers die hun exacte budget kennen en niet aarzelen om een onderbouwd bod te doen.
Verhuurinvestering: de rentabiliteit herberekenen
Met hogere kredietrentes is de bruto huurinkomsten niet meer voldoende om een project te evalueren. Het is nodig om de werkelijke kosten van de financiering, eventuele kosten voor energienormen, en de toepasselijke belasting te integreren. Een rendabele verhuurinvestering in 2024 houdt rekening met het DPE vanaf de initiële berekening.
Strategieën die werkten met rentes dicht bij nul zijn niet meer levensvatbaar. Duur kopen om gematigd te verhuren in de hoop op een meerwaarde op lange termijn leidt tot een negatieve cashflow gedurende jaren. Het prioriteren van te renoveren panden in steden waar de huurvraag sterk blijft, helpt om het project vanaf de eerste jaren in balans te brengen.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont kopers die hun dossier vooraf voorbereiden, die de energiebeperkingen in hun zoektocht integreren en die bereid zijn hun geografische criteria te herzien. Het onderhandelingsvenster is open, maar het veronderstelt dat men de nieuwe spelregels beheerst voordat men zich lanceert.