Im August 2026 wurden in Frankreich 29.749 Wohnungen zum Bau genehmigt – ein Rückgang von 1,1 % gegenüber dem Vormonat. Über zwölf Monate hinweg liegt die Gesamtzahl der Genehmigungen weiterhin unter dem Durchschnitt der fünf vorangegangenen Jahre. Hinter diesen landesweiten Zahlen verbirgt sich eine Realität, die Projektträger gut kennen: Je nach Département entwickeln sich Baugenehmigungen und Baubeginne in entgegengesetzte Richtungen.
Baugenehmigungen nach Region: Warum der nationale Durchschnitt nicht mehr ausreicht
Vielleicht haben Sie gelesen, dass die Bautätigkeit langsam wieder anzieht. Das stimmt, wenn man ganz Frankreich betrachtet. In einigen Départements steigen die Genehmigungszahlen deutlich, während sie in anderen weiter einbrechen.
Diese regionalen Unterschiede verändern die Ausgangslage für alle, die ein Projekt planen. Wer sich als Bauträger allein auf nationale Statistiken verlässt, läuft Gefahr, den Druck auf den Grundstücksmarkt in einer dynamischen Region zu unterschätzen oder die Nachfrage in einem Gebiet zu überschätzen, in dem die Bautätigkeit stagniert.
Die Gründe dafür liegen in verschiedenen lokalen Faktoren: demografischer Druck, kommunale Stadtplanungspolitik, Verfügbarkeit von Bauland und Kapazitäten der Bauunternehmen, neue Baustellen zu übernehmen. Die Genehmigungszahlen unterscheiden sich von Département zu Département erheblich, und diese Unterschiede haben sich in den vergangenen Jahren verstärkt.
Wer die Entwicklungen im Bereich Bauen und Immobilienentwicklung in Frankreich verfolgen möchte, sollte daher die nationalen Daten mit den monatlich vom Wohnungsbauministerium veröffentlichten Zahlen der einzelnen Départements abgleichen.
RE2020 und Etappenziel 2028: Was sich durch den Zeitplan der Vorschriften ändert
Die Umweltverordnung 2020 (RE2020) legt für Neubauten Grenzwerte für die Energieeffizienz und CO₂-Emissionen fest. Sie wird schrittweise verschärft. Die nächste Stufe, die für 2028 vorgesehen ist, soll die Anforderungen an den CO₂-Fußabdruck von Baumaterialien und der Bauphase erhöhen.
Über dieses Etappenziel für 2028 beraten die Behörden und die Baubranche. Die Herausforderung ist klar: Klimaziele und wirtschaftliche Tragfähigkeit von Bauprojekten miteinander vereinbaren. Werden die Grenzwerte zu schnell gesenkt, entsprechen manche gängigen Bauweisen nicht mehr den Vorgaben, ohne dass bereits ausgereifte Alternativen verfügbar sind.
Alternative technische Lösungen
Ein von den Behörden angekündigter Ansatz zur Vereinfachung verdient die Aufmerksamkeit der Bauherren. Dabei geht es um alternative technische Lösungen, also um die Möglichkeit, die Konformität eines Gebäudes durch eine spezifische Berechnung oder Prüfung nachzuweisen, statt sich strikt an eine vorgegebene Referenzlösung zu halten.
Konkret könnte ein Bauunternehmen damit die Wahl eines Materials oder eines Konstruktionssystems außerhalb des Standardkatalogs genehmigen lassen, sofern es nachweist, dass damit dasselbe Leistungsniveau erreicht wird. Diese regulatorische Flexibilität ebnet den Weg für biobasierte Materialien und Mischbauweisen, die bislang mangels klarer Rahmenbedingungen nur schwer in Bauprojekte integriert werden können.
- Holz, Stroh oder Hanf können eingesetzt werden, wenn ihre Leistungsfähigkeit durch eine anerkannte Wärme- und CO₂-Bilanz nachgewiesen wird.
- Hybride Konstruktionssysteme – etwa eine Holzrahmenbauweise in Kombination mit CO₂-armem Beton – werden attraktiver, wenn alternative Lösungen anerkannt sind.
- Auf Lebenszyklusanalysen spezialisierte Planungsbüros werden zu wichtigen Ansprechpartnern bei der Erstellung der Konformitätsunterlagen.
Baubeginne im Wohnungsbau: Die Lücke zwischen Genehmigungen und tatsächlichen Bauarbeiten
Eine Baugenehmigung bedeutet nicht automatisch, dass die Bauarbeiten beginnen. In nationalen Statistiken ist dieser Unterschied mitunter schwer zu erkennen. Über zwölf Monate hinweg liegen die Baubeginne weiterhin unter dem Fünfjahresdurchschnitt, selbst wenn die Genehmigungszahlen leicht steigen.
Woran liegt diese Verzögerung? Mehrere Faktoren bremsen den Übergang von der Genehmigung zum Baubeginn:
- Die Kosten für Materialien und Arbeitskräfte sind weiterhin hoch, wodurch sich die Finanzierung mancher Projekte verzögert.
- Widersprüche gegen Baugenehmigungen verlängern die Fristen, mitunter um mehrere Monate.
- Manche Bauträger warten auf eine Stabilisierung der Zinssätze, bevor sie mit der Vermarktung beginnen – eine Voraussetzung für den Start der Bauarbeiten.
Dieses Phänomen betrifft vor allem den Neubau von Mehrfamilienhäusern. Bei Einfamilienhäusern ist die Zeitspanne zwischen Genehmigung und Baubeginn in der Regel kürzer, da die Finanzierung häufig bereits vor Einreichung des Bauantrags gesichert ist.
Lokale Immobilienentwicklung: Signale erkennen, bevor es losgeht
Nationale Trends bilden den Hintergrund. Sie zeigen die allgemeine Marktentwicklung, das Zinsniveau und den regulatorischen Druck. Für Projektträger ersetzen sie jedoch keine genaue Analyse der lokalen Rahmenbedingungen.
Vor dem Start eines Bau- oder Renovierungsvorhabens sollten drei lokale Indikatoren geprüft werden:
Die Zahl der in der Gemeinde oder im Gemeindeverband erteilten Baugenehmigungen in den vergangenen zwölf Monaten. Ein lokaler Anstieg – selbst ein moderater – zeigt, dass die Stadtplanungsämter Anträge bearbeiten und Bauland verfügbar wird.
Der örtliche Flächennutzungsplan (PLU) und mögliche laufende Änderungen. Eine Überarbeitung des PLU kann die Bebaubarkeit eines Grundstücks innerhalb weniger Monate verändern.
Die Kapazitäten der örtlichen Bauunternehmen, neue Aufträge anzunehmen. Ein überfülltes Auftragsbuch verlängert die Wartezeiten und kann die Kostenvoranschläge in die Höhe treiben.
Diese drei Indikatoren lassen sich bei der Gemeindeverwaltung, der Departementsdirektion für Gebiete und den örtlichen Bauverbänden erfragen. Sie ergänzen die großen Trends am Immobilienmarkt, die von den Notaren Frankreichs oder regionalen Beobachtungsstellen veröffentlicht werden.
Die Baubranche in Frankreich befindet sich in einer Übergangsphase, in der nationale Durchschnittswerte immer weniger Aussagekraft für Prognosen haben. Ein gut durchdachtes Projekt stützt sich auf aktuelle regionale Daten, ein Verständnis des regulatorischen Zeitplans und eine realistische Einschätzung der Zeitspanne zwischen Genehmigung und Baubeginn. Auf dieser Ebene werden Entscheidungen getroffen und Trends zu konkreten Handlungsmöglichkeiten.
