In augustus 2026 zijn in Frankrijk 29 749 woningen vergund, een daling van 1,1% ten opzichte van de voorgaande maand. Over een periode van twaalf maanden blijft het totale aantal vergunningen onder het gemiddelde van de vijf voorgaande jaren. Achter deze landelijke cijfers gaat een realiteit schuil die projectontwikkelaars maar al te goed kennen: van het ene departement tot het andere bewegen bouwvergunningen en de start van bouwwerkzaamheden zich in tegengestelde richtingen.
Bouwvergunningen per regio: waarom het landelijke gemiddelde niet langer volstaat
Misschien hebt u gelezen dat de bouwsector voorzichtig weer aantrekt. Dat klopt als we naar heel Frankrijk kijken. In sommige departementen neemt het aantal vergunningen flink toe, terwijl het in andere blijft dalen.
Deze regionale verschillen veranderen de situatie voor iedereen die een project voorbereidt. Een projectontwikkelaar die alleen op landelijke statistieken afgaat, loopt het risico de druk op de grondmarkt in een dynamische regio te onderschatten of de vraag te overschatten in een gebied waar bouwprojecten stagneren.
Dat verschil is te verklaren door verschillende lokale factoren: demografische druk, het gemeentelijke ruimtelijkeordeningsbeleid, de beschikbaarheid van bouwgrond en de capaciteit van bouwbedrijven om nieuwe projecten aan te nemen. Het aantal vergunningen verschilt sterk per departement, en die verschillen zijn de afgelopen jaren groter geworden.
Om op de hoogte te blijven van vastgoedbouw en -ontwikkeling in Frankrijk, moet u de landelijke gegevens daarom vergelijken met de departementale cijfers die het ministerie van Huisvesting maandelijks publiceert.
RE2020 en de mijlpaal van 2028: wat verandert er door de regelgeving?
De milieuregelgeving 2020 (RE2020) stelt eisen aan de energieprestaties en CO₂-uitstoot van nieuwe gebouwen. De eisen worden stapsgewijs aangescherpt. De volgende stap, gepland voor 2028, moet de eisen voor de CO₂-voetafdruk van materialen en de bouwfase verder aanscherpen.
Over deze mijlpaal in 2028 overleggen de overheid en de bouwsector. De uitdaging is eenvoudig: ambities op het gebied van CO₂-uitstoot verenigen met de economische haalbaarheid van projecten. Als de grenswaarden te snel worden verlaagd, voldoen sommige gangbare bouwmethoden niet meer aan de eisen, terwijl er nog geen volwaardig alternatief beschikbaar is.
Alternatieve technische oplossingen
Een door de overheid aangekondigde vereenvoudigingsmaatregel verdient de aandacht van opdrachtgevers. Het gaat om alternatieve technische oplossingen: de mogelijkheid om aan te tonen dat een gebouw aan de eisen voldoet met een specifieke berekening of test, in plaats van strikt een voorgeschreven referentieoplossing te volgen.
Concreet betekent dit dat een aannemer een materiaal of bouwsysteem buiten de standaardcatalogus zou kunnen goedkeuren, mits wordt aangetoond dat het hetzelfde prestatieniveau haalt. Deze regelgevende flexibiliteit biedt ruimte aan biobased materialen en hybride technieken, die nu moeilijk in projecten worden toegepast omdat een duidelijk kader ontbreekt.
- Hout, stro of hennep kunnen worden toegepast als hun prestaties zijn aangetoond met een goedgekeurde berekening van de energieprestaties en CO₂-uitstoot.
- Hybride bouwsystemen (bijvoorbeeld een houten draagconstructie met beton met een lage CO₂-uitstoot) worden aantrekkelijker wanneer de alternatieve aanpak wordt erkend.
- Adviesbureaus die gespecialiseerd zijn in levenscyclusanalyses worden belangrijke gesprekspartners bij het opstellen van het conformiteitsdossier.
Start van woningbouw: het verschil tussen vergunningen en daadwerkelijke bouwwerkzaamheden
Een bouwvergunning betekent niet automatisch dat de bouw ook van start gaat. Dat is een punt dat landelijke statistieken soms verhullen. Over een periode van twaalf maanden blijft het aantal gestarte woningbouwprojecten onder het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar, zelfs wanneer het aantal vergunningen licht stijgt.
Hoe komt dat? Verschillende factoren vertragen de overgang van vergunning naar bouw:
- De kosten van materialen en arbeidskrachten blijven hoog, waardoor de financiering van sommige projecten vertraging oploopt.
- Bezwaarprocedures tegen bouwvergunningen verlengen de doorlooptijd, soms met meerdere maanden.
- Sommige projectontwikkelaars wachten op stabielere rentetarieven voordat ze met de verkoop beginnen, een voorwaarde om de bouwwerkzaamheden te starten.
Dit speelt vooral bij nieuwbouwappartementen. Bij vrijstaande woningen is de periode tussen de vergunning en de start van de bouw doorgaans korter, omdat de financiering vaak al rond is voordat de vergunning wordt aangevraagd.
Lokale vastgoedontwikkeling: signalen herkennen voordat u aan de slag gaat
Landelijke trends vormen het algemene kader. Ze geven de richting van de markt aan, het renteniveau en de druk van regelgeving. Voor wie een project wil realiseren, vervangen ze geen grondige analyse van de lokale situatie.
Controleer vóór de start van een bouw- of renovatieproject drie lokale signalen:
Het aantal vergunningen dat de gemeente of intergemeentelijke samenwerking de afgelopen twaalf maanden heeft afgegeven. Een lokale stijging, hoe bescheiden ook, wijst erop dat de stedenbouwkundige diensten aanvragen behandelen en dat er bouwgrond beschikbaar komt.
Het lokale bestemmingsplan (PLU) en eventuele lopende herzieningen. Een wijziging van het PLU kan binnen enkele maanden de bouwmogelijkheden op een perceel veranderen.
De capaciteit van lokale bouwbedrijven om nieuwe projecten aan te nemen. Een overvolle orderportefeuille leidt tot langere wachttijden en kan de offertes duurder maken.
Deze drie indicatoren kunt u opvragen bij het gemeentehuis, de departementale dienst voor ruimtelijke ordening en lokale bouwfederaties. Ze vormen een nuttige aanvulling op de bredere vastgoedtrends die worden gepubliceerd door de Notaires de France en regionale observatoria.
De bouwsector in Frankrijk bevindt zich in een overgangsfase waarin landelijke gemiddelden steeds minder voorspellend zijn. Een goed afgestemd project steunt op actuele regionale gegevens, inzicht in de planning van de regelgeving en een realistische inschatting van de tijd tussen vergunning en start van de bouw. Op dat niveau worden beslissingen genomen en trends omgezet in concrete kansen.
